A Prefeitura de São José, buscando um desenvolvimento urbano mais planejado e sustentável, deu um passo fundamental na gestão territorial com a publicação do Decreto nº 24.468/2026. Este marco regulamenta a aplicação de dois importantes instrumentos urbanísticos já previstos no Plano Diretor Municipal: a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e a Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU). A medida não apenas estabelece as diretrizes para a aquisição de potencial construtivo adicional e a alteração da finalidade de imóveis, mas também define de forma clara e transparente os métodos de cálculo, os mecanismos de cobrança e, crucialmente, a destinação dos recursos que serão arrecadados, garantindo que estes sejam revertidos em benefícios diretos para a cidade e seus moradores.
Compreendendo a Outorga Onerosa: O Que É e Para Que Serve?
Para o cidadão comum e mesmo para o empreendedor, os termos 'Outorga Onerosa do Direito de Construir' e 'Outorga Onerosa de Alteração de Uso' podem parecer complexos. Em essência, a Outorga Onerosa é um mecanismo que permite ao município conceder, mediante uma contrapartida financeira ou de serviços, o direito de construir acima do coeficiente básico de aproveitamento definido pelo Plano Diretor ou de mudar a destinação original de um imóvel. O objetivo principal é democratizar o acesso ao potencial construtivo e garantir que o desenvolvimento imobiliário contribua diretamente para a melhoria da infraestrutura urbana. Em outras palavras, se um proprietário ou construtor deseja edificar mais do que o inicialmente permitido em seu terreno ou transformar, por exemplo, um imóvel residencial em comercial, ele poderá fazê-lo desde que compense o município por esse 'benefício' adicional.
A regulamentação detalhada agora em vigor define os procedimentos essenciais para empreendedores e proprietários. Aqueles que almejam construir edificações com maior área do que a inicialmente básica permitida ou que pretendem alterar o uso de um imóvel em áreas onde tais instrumentos são expressamente autorizados pelo Plano Diretor, deverão seguir as novas regras. O pedido para a aplicação da outorga onerosa deve ser protocolado de forma integrada, ou seja, juntamente com a solicitação do alvará de construção ou loteamento, diretamente na Secretaria de Urbanismo e Serviços Públicos (Susp) de São José. Essa integração visa simplificar o processo e oferecer maior agilidade aos interessados, centralizando as demandas e assegurando que todos os requisitos sejam atendidos de forma coesa.
Métodos de Cálculo: Transparência e Critérios Específicos
Um dos pontos mais importantes da regulamentação é a clareza sobre como as contrapartidas financeiras serão calculadas. Para a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), o cálculo será baseado no <b>Custo Unitário Básico (CUB)</b> da construção civil, um indicador amplamente reconhecido no setor que reflete os custos médios de materiais e mão de obra por metro quadrado em um determinado período e região. Essa base de cálculo será ajustada conforme a destinação do empreendimento, diferenciando-se se a construção for residencial, comercial ou mista. Essa flexibilidade reconhece as distintas demandas e valores agregados por cada tipo de uso, buscando uma cobrança mais justa e alinhada à realidade do mercado. O CUB é publicado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) de cada estado, o que confere ao cálculo uma referência atualizada e fidedigna aos custos reais de construção, garantindo equidade e previsibilidade para os investidores.
Já a Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) terá uma metodologia de cálculo distinta, sendo referenciada em 5% do <b>valor venal do terreno</b>. O valor venal é o preço estimado de um imóvel que é definido pelo Poder Público, geralmente para fins de cálculo de impostos, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Ao usar essa referência, o município garante que a cobrança pela alteração de uso esteja atrelada ao potencial de valorização do terreno, que muitas vezes é impactado diretamente pela mudança de sua finalidade – por exemplo, um terreno que passa de uso residencial para comercial pode ter seu valor de mercado significativamente elevado, gerando um ganho adicional que é compartilhado com a cidade. A clareza nesses métodos de cálculo é fundamental para dar segurança jurídica aos investidores e para que todos os envolvidos compreendam os valores aplicados, fomentando um ambiente de negócios mais transparente.
Incentivos e Facilidades de Pagamento: Flexibilidade para o Empreendedor
A nova regulamentação vai além de apenas estabelecer as cobranças, buscando também oferecer condições atrativas para os empreendedores. Uma das novidades é a previsão de descontos progressivos para pagamentos à vista. Empreendimentos cuja contrapartida financeira total seja de até R$ 500 mil poderão usufruir de um desconto de 10%. Para valores entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões, o abatimento sobe para 20%. Já para montantes que superem R$ 2 milhões, os empreendedores poderão receber um desconto considerável de 30%. Esses incentivos visam estimular a quitação rápida dos valores, o que acelera a disponibilidade de recursos para os investimentos urbanos e pode beneficiar o fluxo de caixa dos projetos, tornando a adesão mais vantajosa para todos os envolvidos.
Outra facilidade importante é a possibilidade de parcelamento dos valores devidos. Quando as contrapartidas financeiras ultrapassarem o equivalente a 500 CUBs – um patamar que indica um empreendimento de maior porte e, consequentemente, com um valor de outorga mais elevado – o pagamento poderá ser realizado em até 36 parcelas mensais, diluindo o impacto financeiro ao longo do tempo. Essa modalidade oferece uma maior flexibilidade para grandes projetos, tornando a outorga mais acessível e viável, especialmente para empreendimentos de longo prazo. Para ter acesso ao parcelamento, o interessado deverá assinar um termo de compromisso, formalizando o acordo e se comprometendo a cumprir as condições estabelecidas pelo município, garantindo a regularidade do processo e a segurança jurídica de ambas as partes.
Destinação dos Recursos: Investimento Direto no Desenvolvimento Urbano
Um dos pilares da regulamentação é a garantia de que os recursos arrecadados com a aplicação da outorga onerosa serão integralmente revertidos para o benefício da população de São José. Pelo decreto, esses valores serão destinados exclusivamente ao <b>Fundo Municipal de Urbanismo e Serviços Públicos</b>. Este fundo tem como propósito central financiar investimentos em infraestrutura urbana, que incluem desde a pavimentação de ruas e melhoria de calçadas até a expansão de redes de saneamento básico e iluminação pública. Além disso, os recursos poderão ser aplicados em projetos de mobilidade urbana, como a criação de ciclovias, melhoria do transporte público, construção de passarelas e otimização do fluxo de veículos, bem como na construção e melhoria de equipamentos públicos, como praças, parques, escolas e postos de saúde. Essa destinação específica, prevista no Plano Diretor, reforça o caráter público da outorga, transformando o crescimento imobiliário em um motor para a qualidade de vida coletiva e para o bem-estar social dos cidadãos.
Alternativas à Contrapartida Financeira: Benefícios Multidimensionais
O decreto de São José inova ao prever que, em determinadas situações e sob análise criteriosa do poder público, a contrapartida financeira possa ser substituída por investimentos que gerem benefícios diretos e tangíveis para a cidade em áreas ambientais, econômicas ou sociais. Essa flexibilidade permite que o município e os empreendedores busquem soluções criativas e mais alinhadas às necessidades pontuais de cada região ou projeto, potencializando os impactos positivos para a comunidade. Entre as possibilidades de compensação não financeira, estão a doação de áreas estratégicas ao município – que podem ser usadas para a criação de praças, parques, áreas de preservação ou novos equipamentos públicos – ou a execução de obras específicas, como a ampliação, reforma e melhoria de equipamentos públicos já existentes, como escolas, unidades de saúde ou centros comunitários. Essa abordagem valoriza a contribuição de outras formas de capital para o desenvolvimento urbano, incentivando a responsabilidade social corporativa e a inovação em projetos que beneficiem diretamente a vida urbana.
Governança e Transparência na Gestão dos Recursos
Para assegurar a máxima transparência e a eficiência na aplicação dos recursos provenientes da outorga onerosa, a regulamentação estabelece a criação de uma comissão específica. Esta comissão será composta por representantes de três secretarias municipais chave: Urbanismo e Serviços Públicos (Susp), Governo e Planejamento e Assuntos Estratégicos. A principal responsabilidade desse colegiado será definir as prioridades de investimento dos valores arrecadados, garantindo que as escolhas estejam alinhadas às necessidades mais urgentes da cidade e aos objetivos estratégicos do Plano Diretor. A participação de múltiplas secretarias visa a uma visão integrada e multidisciplinar, evitando decisões isoladas e promovendo uma gestão mais democrática e fiscalizada dos fundos públicos, com relatórios periódicos que serão divulgados à população para acompanhamento.
Impacto e Visão do Secretário: Desenvolvimento Sustentável para São José
O secretário de Urbanismo e Serviços Públicos (Susp), Michael Rosanelli, enfatizou a importância do decreto, classificando-o como 'mais um passo na implementação do novo Plano Diretor de São José'. Segundo Rosanelli, a regulamentação é crucial para 'oferecer segurança jurídica aos empreendedores', um fator essencial para atrair investimentos e estimular o crescimento econômico, pois estabelece regras claras e previsíveis. Além disso, ele destacou que a medida 'fortalece os mecanismos de desenvolvimento urbano sustentável', garantindo que o progresso da cidade ocorra de maneira equilibrada e consciente, com um 'retorno direto para a população por meio de obras e melhorias na infraestrutura da cidade'. Essa visão estratégica reforça o compromisso da administração municipal em utilizar ferramentas urbanísticas para promover não apenas o crescimento quantitativo, mas principalmente o qualitativo, elevando o bem-estar dos cidadãos e preservando os recursos para as futuras gerações.
O Futuro Urbano de São José: Crescimento com Responsabilidade
A regulamentação da outorga onerosa em São José representa um marco na trajetória de desenvolvimento da cidade. Ela reflete a compreensão de que o crescimento urbano deve ser encarado não apenas como uma expansão física, mas como uma oportunidade de reestruturação e melhoria contínua da qualidade de vida de seus habitantes. Ao transformar o potencial construtivo e as mudanças de uso em fontes de receita para o Fundo Municipal de Urbanismo, São José cria um ciclo virtuoso: o desenvolvimento imobiliário financia o desenvolvimento urbano e social. Isso não só proporciona maior previsibilidade para o setor da construção civil, que agora tem regras claras para operar, mas também garante que os ganhos gerados pela densificação e valorização do solo urbano sejam compartilhados com toda a sociedade, mitigando os impactos negativos e potencializando os benefícios do crescimento ordenado e planejado.
Com a transparência nos cálculos, as facilidades de pagamento e a governança na destinação dos recursos, a administração municipal reafirma seu compromisso com uma gestão pública eficiente e orientada para resultados. Este novo cenário permite que São José avance em projetos de infraestrutura que há muito são aguardados pela população, desde a requalificação de espaços públicos até a modernização dos sistemas de transporte. É a garantia de que cada metro quadrado adicional construído ou cada mudança de uso aprovada contribuirá para uma São José mais moderna, funcional e, acima de tudo, mais justa para todos, fortalecendo a visão de um município que prospera em todas as dimensões.
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Fonte: https://saojose.sc.gov.br
